铜办字〔2019〕124号

中共铜鼓县委办公室  铜鼓县人民政府办公室

关于印发《2019年铜鼓县城市棚户区改造

房屋征收与补偿安置方案》的通知

各乡镇（场）党委、人民政府，城区社区管委会，县委各部门,县直各单位：

经县委、县政府同意，现将《2019年铜鼓县城市棚户区改造房屋征收与补偿安置方案》印发给你们，请结合实际抓好贯彻落实。

中共铜鼓县委办公室  铜鼓县人民政府办公室

2019年12月18日　

2019年铜鼓县城市棚户区改造房屋征收

与补偿安置方案

为认真贯彻落实中央、省、市关于加快棚户区改造工作的决策部署，进一步改善城市棚户区居民住房条件，完善城市功能提升城市品位，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（江西省人民政府令第214号）等法律法规的规定，结合我县实际，制定方案如下：

一、征收范围及对象

（一）征收范围：2019年列为城市规划区内棚户区改造的合法房屋及D类危房，具体以征收范围红线图为准。

（二）征收对象：棚改范围内的合法房屋（含主房及其附属房、构筑物等）。棚改范围内的房屋所有权人和土地使用权人为被征收人。

二、征收主体、部门及实施单位

（一）房屋征收主体：铜鼓县人民政府

（二）房屋征收部门:铜鼓县住建局、铜鼓县城区社区管委会、铜鼓县征补办

（三）房屋征收实施单位：各责任单位、各社区

三、征收程序

（一）项目审批、规划证明、征收范围红线图、项目建设批准文件；

（二）项目社会稳定风险评估；

（三）拟定房屋征收与补偿方案征求意见稿，征求公众意见，并将意见及采纳情况进行公布；

（四）上户调查摸底征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积以及土地使用权等情况组织登记并公布；

（五）选定合法的房地产评估机构进行入户查勘、评估并公示结果；

（六）资金筹措足额到位，设立专项帐户，专款专用；

（七）县人民政府作出房屋征收决定，并发布征收公告；

（八）组织房屋征收协议签订；

（九）组织实施搬迁腾空和房屋拆除。

四、征收补偿签约期限和搬迁腾空期限

（一）签约期限：自铜鼓县人民政府发布《房屋征收公告》之日起至2020年2月28日止。

（二）搬迁期限：自铜鼓县人民政府发布《房屋征收公告》之日起至2020年3月31日止。

五、征收补偿依据

（一）被征收房屋补偿以房屋权属证书（房屋登记簿）或合法有效的房屋确权凭据为补偿依据。

（二）被征收房屋的主（附）房面积、用途、性质及权属登记等原则上以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。如存在异议，由县自然资源局、县住建局、县房管局等职能部门调查核实，县棚改领导小组认定。

六、征收补偿与安置原则

1.群众自愿和依法征收相结合，分片实施。

2.实行产权调换和货币补偿两种方式。

七、征收补偿与安置政策

（一）住宅

实行产权调换和货币补偿两种方式，由被征收人自愿选择其中的一种。

产权调换：被征收人须在县房屋征收部门指定的集中安置点选择最接近可调换面积的安置房户型中进行产权调换，且调换安置房面积必须达到可调换面积90%（含）以上，原房屋住宅主房面积可享受面积调换比例优惠政策和奖励政策。

1.面积调换：被征收房屋总层数为一层的按原房屋住宅主房建筑面积与安置房面积1：1.3调换；总层数为二层的按原房屋住宅主房建筑面积1:1.2调换；总层数为三层的按原房屋住宅主房建筑面积1:1.15调换；总层数为四层的按原房屋住宅主房建筑面积1:1.1调换；总层数为五层及以上的按原房屋住宅主房建筑面积1:1调换（见附表1）。

2.房屋结构：被征收房屋与安置房结构系数按砖混结构1:1，砖木结构1:0.9，纯木结构及土木结构1:0.7结算（见附表2）。

3.房屋楼层修正及房屋成新结构补差按标准结算（见附表3、附表4）。

4.安置房面积超出被征收房屋住宅主房可调换面积部分，被征收人按市场价购买。安置房面积少于被征收房屋住宅主房可调换面积部分，按原房屋住宅主房市场评估价格补偿给被征收人。

5.土地地段差价：安置房与被征收房屋处于不同地段（按县政府公布实施的土地分级标准确定）分别由县政府和被征收人相互补差，补差面积以被征收房屋住宅主房面积为准。用地性质为国有出让用地的房屋（含房改房、集资建房、自建私房）一级地段与二级地段差价为200元/㎡，二级地段与三级地段差价为130元/㎡，三级地段与四级地段差价为100元/㎡，地段差价累计计算。非国有出让用地房屋在补齐土地出让金后，按上述地段差结算。

6.最低住房保障：对于被征收房屋为唯一住房（有多套被征收房屋的面积累计计算）且面积小于50㎡的被征收人，补齐住房面积至50㎡（即被征收房屋住宅主房面积视为50㎡）。

货币补偿：按照被征收房屋价值不低于房屋征收决定公告之日的、同地段类似房地产市场的价格，由选定的评估机构按《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定。

 （二）非住宅

1.对国有单位的店面、办公用房、工业用房、仓储、车库等非住宅，原则上不予补偿。特殊情况经县人民政府研究同意后，方可给予一定补偿；对条管部门、乡镇村组公房征收实行一事一议工作机制。

2.对附属房、私有店面（住改非）、车库、柴间及室内外装饰装修及其他项目一律采用货币补偿，按选定评估机构评估结果给予补偿。

3.“住改非”认定

①按照实事求是的原则，“住改非”认定范围为办理了合法手续、未规划为经营性店面、实际已作为经营性店面使用的临街一层住房（或车库、柴间）。

②“住改非”认定：征收决定前三年连续经营的“住改非”房屋，由被征收人提供营业执照、税务登记证、纳税证明等材料向征收人提出书面申请。县自然资源局、县住建局、县财政局、县审计局、县市监局、县税务局、县征补办、社区等单位根据被征收人提供的材料进行审核、认定。

③已经被认定的“住改非”房屋，按同地段、同土地性质、同建筑结构的经营性店面评估价格的60%予以补偿，不再收取土地出让金补差。凡认定为“住改非”进行征收补偿的，均不享受奖励。

（三）土地

1.划拨土地上的自建房评估价，以国有出让土地上自建房的评估价格为基准价，有偿划拨的在基准价的基础上降低100元/㎡，无偿划拨的在基准价的基础上降低200元/㎡。

2.集体土地上的自建房评估价，以国有出让土地上的自建房的评估价格为基准价，在基准价的基础上降低300元/㎡。

3.空地补偿

国有出让土地上自建房空地按被征收房屋所处地段土地级别的土地基准价除以使用年限乘以剩余年限予以补偿（见附表5）。

国有划拨土地上自建房空地按110元/㎡予以补偿。

集体土地上自建房空地参照划拨土地上自建房空地标准予以补偿。

空地补偿面积为土地证载面积扣减建筑物占地面积后的空地面积。

4.房屋被依法征收后，土地证照及使用权一并收回。被征收土地由县人民政府收储管理。

（四）安置补偿费用

1.搬迁费：2000元/户；公房及店面租赁户1000元/户。

2.过渡安置费：选择产权调换的，按9元/㎡月（以原房屋住宅主房面积为准，附属房面积不计算在内）发放至安置房交房止。每户低于800元/月的，按800元/月给予补偿。

3.被征收人有线电视、电话、宽带、空调、热水器（含淋浴器）、太阳能、管道煤气等移装费用按标准进行补偿（见附表6）。

4.非住宅停产停业补偿标准：（1）商业店铺（含住改非）：50元/㎡；（2）工业厂房：30元/㎡。

八、安置房建设

1.安置房建设由县人民政府确定的代建单位依法依规组织实施。

2.安置房建设标准应符合国家、省、市有关建设标准，并依法取得各种报建手续。

3.安置房在取得综合验收合格证明材料后，由房屋征收部门按《铜鼓县房屋征收与补偿协议》的约定、选房办法等规定，制定分配方案。在规定期间、指定地点统一进行分配确认，并结算面积差价。

4.选择安置房安置的被征收户，结算交房后，允许其在房屋产权初始登记时登记到他人名下，不收取相关费用。

九、奖励政策

1.按“以搬迁腾空时间为主要依据，实行先搬迁腾空先选房”原则执行。

2.选择产权调换的，在规定期限内签订协议，按被征收房屋住宅主房面积奖励100元/㎡；在规定期限内完成腾空房屋的按被征收房屋住宅主房面积另奖励100元/㎡。

3.选择产权调换的，自建私房另享受被征收房屋住宅主房面积5%的面积奖励。

十、其他

1.房屋征收决定公告后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

2.被征收主房建造时形成的且有使用功能的坡屋顶（不含后期改造的斜坡屋面），层高在2.2米及以上的计算建筑面积，2.2米（不含）至1.6米(含）按重置价予以补偿；1.6米（不含）以下不予补偿（见附表7）。

3.对国有单位分配的配套附属房由产权单位按实际情况开具证明，对每户分配的配套附属房只认定一间。

4.被征收房屋的附属房建筑面积及需要重新测量的主房建筑面积均由测绘机构测量确定。

5.被征收房屋室内装饰（装修）由选定的房地产评估机构按照市场价格评估补偿。其他附属设施、植（作）物由征收人结合市场价格进行适当补偿。

6.在房屋征收公告前存在房屋交易行为且未到房地产登记部门办理权属过户的，应从补偿款中扣减相关过户税费。

7.被征收房屋住宅主房认定上有异议的，需经部门联审核实后报棚改领导小组认定，并根据被征收房屋的用途、结构、面积等从补偿款中扣减相关税费。

8.违章建筑的认定及处理：违章建筑的认定及处理按《铜鼓县人民政府关于下发铜鼓县城市规划区及城乡接合部违章建筑和违法用地清理处理办法的通知》（铜府发[2018]27号）文件执行，有关单位将违章建筑的认定及处理意见提交棚改领导小组。

9.因项目建设需要拆除的供电、供水、通信、有线电视、管道煤气等杆线、管线设施，由产权单位自行拆除和迁移，并按规划要求重新设置安装。征收人与各管线单位要各司其职、密切配合、通力协作，在规定的时间内完成管线工程建设。

10.被征收房屋全部完成搬迁后，由房屋征收部门通过公开招标方式确定房屋拆除施工企业。承担房屋拆除工程的施工企业应当具备建筑施工企业资质等级和安全生产许可证，并对房屋拆除承担经济和法律责任。

11.征收工作经费按征收补偿资金的1%予以提取。

12.符合条件且自愿选择保障住房的被征收人，由县人民政府优先给予配租。房屋承租人符合公租房条件并申请安置的，县人民政府应当对房屋承租人优先给予公租房安置。

13.征收已出租的公有产权和私有产权住宅（店面），由产权人负责解除合约关系，清退租赁户。

14.因征收迁移的居民，在入学、就业、培训、医疗、社会保障等公共服务方面，既可选择迁出地居民待遇，也可选择迁入地居民待遇。

十一、附则

本方案自发布之日起生效。如遇上级政策调整，参照上级政策执行。未尽事宜，由县棚改工作领导小组办公室负责解释。

附件：1.被征收房屋面积调换系数表

2.被征收房屋结构系数表

3.被征收房屋楼层修正系数表

4.被征收房屋成新结构补差结算表

5.铜鼓县城区土地基准地价表

6.被征收房屋移装费用补偿表

7.被征收房屋重置成本表

附件

表1：被征收房屋面积调换系数表

表2：被征收房屋结构系数表

表3：被征收房屋楼层修正系数表

表4：被征收房屋成新结构补差结算表

单位：元/㎡

表5：铜鼓县城区土地基准地价表

表6：被征收房屋移装费用补偿表

表7：被征收房屋重置成本表

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